之江未来社区区位图

图源：公众号《美丽西湖》

本公众号最新消息：之江未来社区明确摘牌主体，由世界500强、厦门第一大国企建发集团所属的 建发房产 摘得，将与之江城投共同打造，将尽快开工。

(相关资料图)

作为之江核心区最后一个未开发的大体量 综合性项目 ，总体量 百万方以上 ，地上计容面积近 80万㎡ ，且含有高达 47万㎡ 的住宅，从规划到出让再到股权转让，动向一直备受关注。

因 规划业态复杂、体量庞大、所需资金量较高 等因素，之江未来社区的开发考验着开发者的实力、耐力。

此次建发将之江未来社区收入囊中，凭借其开发能力、运营力和品牌力，或将为之江乃至杭州带来全新的城市封面之作。

01

建发接手之江未来社区

自2022年9月拿地后迟迟未有进展的之江未来社区，在今年2月再次传来消息。

2月20日，杭州产权交易网预披露了一则项目公司股权转让的信息，转让方是杭州之江未来城开发建设有限公司，转让标的为：杭州拓启置业有限公司100%股权和杭州拓立置业有限公司100%股权整体转让。

杭州拓启置业、杭州拓立置业，均是由杭州之江未来城开发建设有限公司100%持股，而涉及转让的项目就是 之江未来社区 项目。

在杭州2022年第三批集中出让中（2022年9月），之江城投以总价 121亿元 竞得之江未来社区两宗地块，综合楼面价15785元/㎡，项目 总体量 百万方 以上，地上 可建面积约 77万㎡ ，住宅精装限价 37500元/㎡ 。

121亿元成交的之江未来社区，在杭州土拍金额史上能排进前三。此前成交总价超120亿元的项目仅 杭州IFC （132.6亿元）、 信达中心|杭州壹号院 （123.18亿元）。

在结束信息预披露一周后（3月24日），之江未来社区股权转让的正式信息披露，并在4月21日结束信息披露。

4月21日，之江未来社区明确摘牌主体，由世界500强、厦门第一大国企建发集团所属的 建发房产 摘得，与之江城投共同打造这一项目。

建发房产在2016年首入杭州，已在杭城布局10多个项目。从 养云静舍 到 书香印翠 再到 缦云 ，具有高端产品打造能力的建发房产，在杭州备受瞩目，也引得了业主的认可。

建发·缦云效果图

建发在江湾新城的两个项目——江华玺云、江月望云，2022年下半年首开以来均取得不错成绩。江华玺云中签率约 19.3%-55.9% ，江月望云中签率约 19.2%-22.7% 。

02

之江核心区仅剩的大体量综合性项目

之江未来社区是目前之江核心区唯一的可开发大体量综合性项目，占据之江核心区中的核心。

项目入选了2019年浙江省首批 未来社区 试点创建名单，也是 地铁6号线 枫桦西路站上盖TOD，与地铁站无缝衔接，南面与 浙大一院之江院区、之江西投银泰城 仅一路之隔，东面靠近蚂蚁集团地块，北面毗邻杭州文化新地标—— 之江文化中心 （涵盖浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆“四大馆”） 。

之江未来社区地上可建面积约 77万㎡ ，规划多业态复合的未来社区。

之江未来社区鸟瞰图

图源：浙报传媒地产研究院

根据之江未来社区出让时的规划文件：

两宗地块 住宅 部分合计建筑面积约 47万㎡ ，若按200㎡一套粗略估算，预计产生约2300多套房源。

商业 部分合计建筑面积约 27万㎡ ，其中规划建设一栋限高130米的地标建筑，还需建设合计 5万㎡服务式人才公寓 ，全自持不得销售。

结合枫桦西路地铁站设置 5000㎡ 地下商业，结合之浦路地铁站设置 3000㎡ 地下商业。

另外，还需配建不少于 2.5万㎡ 作为 公共租赁住房 ，配建一个12班幼儿园和一个15班幼儿园，以及公交首末站等配套设施。

03

多次规划调整，终于启幕

事实上，业态复杂的之江未来社区在早期的规划方案中住宅部分占比并不大，反而公建占比很大。

过少的住宅规划既无法满足 居住需求 ，也考验着开发商的 开发能力 。

之江未来社区住宅精装限价 37500元/㎡ ，之江核心区商品房供应极度缺乏，此价格大大低于二手房价格，定将抢手。

因此，在该项目正式出让前的2022年4月曾公示了新的规划调整方案，调整后 住宅用地面积大幅增加 ，同时对公建和商地位置作出调整。

之江未来社区鸟瞰效果图

图源：公众号《美丽西湖》

其中，住宅用地从原来的 1宗调整为7宗 ，用地面积从8.76公顷调整为21.82公顷，调整后的住宅用地面积约是原规划的 2.5倍 。

商服用地面积大幅减少，布局集中于西北角，且商业限高从原来的100米提升至110米，其中一幢地标建筑限高130米。

在出让之前，市场上曾传言有多家房企接洽过之江未来社区方案，但最终都由于 项目较高的起价、复杂的业态规划 以及 房企资金普遍紧张 等原因，考验着房企的实力、耐力，最终有国企 之江城投 无奈接手。

此次，项目正式由 建发和之江城投共同打造 ，之江未来社区几经波折，终于启幕。

04

之江核心区新房稀缺

周边次新二手房5-7万元/㎡

近年，随着之江核心区建设趋于成熟，可开发宅地非常稀少。

2020年至今，之江核心区仅出让过 3宗 宅地，1宗为绿城·汀岸芷兰轩，另外2宗就是之江未来社区。

绿城·汀岸芷兰轩 在2022年6月出让，容积率 1.5 ，可建面积约7万方，住宅精装限价 41190元/㎡ 。

该项目规划小高层和多层，户型约139-225㎡，在2022年11月首开，多次摇号中签率约29.5%-42.1%。

之江未来社区住宅精装限价 37500元/㎡ ，限价要比绿城项目低3690元/㎡。不过之江未来社区为商住项目，容积率也更高，两宗地块综合容积率分别为2.7和3.1。

参考周边仁恒祥生·珊瑚世纪雅园、祥生·云境、德信·九溪云庄等次新二手房，高层小高层挂牌价约 5万-7万元/㎡ ，叠墅排屋挂牌价约 7万-11万元/㎡ 。